„ECORE – ESG Circle of Real Estate“ - DER Branchenstandard für ESG

06. Juli 2021

Energieeffizient, grün, nachhaltig: diese Begriffe sind in der Immobilienbranche längst fest verankert. Doch seit circa eineinhalb Jahren gibt es einen neuen Begriff, der jetzt schon nicht mehr aus der Immobilienbranche wegzudenken ist. E, S und G sind die drei Buchstaben, die nun die Fonds, Bestandshalter, Asset Manager und nicht zuletzt auch die Property Manager und Facility Manager vor sich hertreiben.

Das „E“ für Environmental (Umwelt) betrifft unter anderem die Faktoren Klima, Ressourcen oder Artenvielfalt. Das „S“ für Social (Soziales) umfasst Punkte wie Mitarbeiter, Nutzerkomfort, Sicherheit und Gesundheit. Das „G“ für Governance (Unternehmensführung) steht für Themenbereiche wie Risiko- und Reputationsmanagement, Aufsichtsstrukturen, Compliance und Korruption.

Die ECORE Initiative

Vor rund 18 Monaten hat sich die Branche aus dem Fonds- und Assetmanagement auf den Weg gemacht, den Branchenstandard zu entwickeln, gemeinsam mit Bell Management Consultants als neutrale Steuerungs- und Koordinationseinheit. Hier war die Geburtsstunde der Initiative ECORE ESG-Circle of Real Estate.

Heute umfasst die Initiative ECORE ein breites Feld von rund 100 Teilnehmern und sechs Verbänden.

Neben den Teilnehmern von ECORE ESG-Circle of Real Estate ergänzen die ESG-Solution Partner, zu denen auch ENGIE Deutschland gehört, die Initiative.

Das ECORE-Scoring

Doch nun zum ECORE-Scoring: was ist das für ein Standard und wozu dient er? Mit dem ECORE-Scoring wurde ein Standard erschaffen, der alle Regularien, Gesetze, Verordnungen und die ESG-Kriterien vereint (darunter die erforderlichen Taxonomie-Kriterien des Action Plan on Sustainable Finance der EU und die Ziele des Pariser Klimaschutzabkommens) sowie bereits durchgeführte Zertifizierungssysteme (DGNB, BREEAM und LEED) abfragt. Das Scoring ist dynamisch und wird fortlaufend an die neuesten Anforderungen der EU angepasst.

Den Fonds, Investoren, Bestandshaltern und Projektentwicklern (ebenso im Ankaufsprozess) bietet ECORE über alle Asset Klassen die Möglichkeit, den ESG-Zustand ihrer Objekte zu erfassen und auf individuell ausgewählten Ebenen zu vergleichen bzw. zu benchmarken. Der Score-Wert wird anhand einer Punkteskala von null bis 100 abgebildet. Die Vergleichbarkeit in der Peergroup bei adäquatem Aufwand ist zentraler Bestandteil dieses ESG-Scorings. Hier ist jedoch noch lange nicht Schluss.

ECORE ist für alle Asset Klassen anwendbar, für Deutschland und Europa.

Das Scoring-Modell besteht aus den drei Clustern Governance, Verbräuche und Emissionen sowie Asset Check.

Im „Cluster I - Governance“ stehen Nachhaltigkeit und Management im Portfolio, Kommunikation und externe Qualitätssicherung (z.B. Nachweise, Ratings) im Vordergrund. Analysiert wird hier unter anderem, ob Mieterausschlusskriterien angewendet oder grüne Mietverträge abgeschlossen wurden.

Im „Cluster II - Verbräuche und Emissionen“ stehen Energieverbrauch, CO₂-Emissionen, Wasserverbrauch und Abfallaufkommen sowie die Bewertung „Paris-Ready“ (Abgleich mit den Zieldaten für 2030) im Fokus.

Das „Cluster III - Asset Check“ umfasst acht qualitative Themenfelder: Gebäudeautomation, Hülle und Technik, Ressourcen, Nutzerkomfort, Ökonomie, Lage sowie Maßnahmen im Betrieb.

Frühzeitige Einbindung von Lösungspartnern

Ergänzt wurde der Kreis der ECORE-Investoren und Projektentwickler um die Gruppe der ESG-Solution Partner. Diese setzen sich aus führenden Beratungs- und Dienstleistungsunternehmen des Immobiliensektors zusammen. Innerhalb der Initiative ECORE (ESG-Circle of Real Estate) verstehen sie sich als „Enabler“, die mit Expertise und Realisierungskompetenz die Erreichung der Nachhaltigkeitsziele gemeinsam mit den Immobilieninvestoren vorantreiben wollen. Für den fortlaufenden Dialog zwischen ECORE-Investmenthäusern und -Umsetzungspartnern wurde ein regelmäßiges Meetup-Format mit einer Vielzahl an Nachhaltigkeitsthemen ins Leben gerufen. Im Vordergrund stehen der konkrete Austausch zur Hebung von Optimierungspotentialen sowie die gemeinsame Arbeit an Strategien hinsichtlich der Klimaziel-Erreichung bis 2050.

Einbindung weiterer Marktakteure

Die ersten Banken haben sich ECORE bereits angeschlossen. Da auch die Finanzierer das ESG-Thema zukünftig im Rahmen ihrer Risiko-Bepreisung berücksichtigen müssen, war es uns wichtig, hier ebenfalls frühzeitig innerhalb des ECORE-Standards zu denken, um auf dem aufbauen zu können, was bereits erarbeitet wurde. Ebenso wird die Gutachterseite angebunden. Kürzlich ist beispielsweise der BIIS (Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen) dazugestoßen.

Erst Fokus Bestand, nun auch Development

Das bisherige Scoring ist für Bestandsimmobilien konzipiert, da hier mit Blick auf die CO₂-Neutralität die großen Herausforderungen liegen. Aber auch für Projektentwicklungen ändern sich derzeit die Anforderungen von Investorenseite. Vor diesem Hintergrund werden wir neben den bestehenden Fachausschüssen „Regulatorik“ und „Nachweisführung“ auch einen Fachausschuss „Development“ aufstellen. Laut Aussage der Investoren haben viele Projektentwickler noch keine umfassende Kenntnis darüber, welche neuen Kriterien und Dokumentationsanforderungen für die Immobilienkäufer relevant sind.

Ausblick

Nachdem die Pilotierungsphase noch über eine EXCEL 2.0 erfolgte, wird derzeit mit Hochdruck an einer webbasierten Lösung gearbeitet, um in Zukunft die Anwendung des ECORE-Scorings für alle Nutzer zu erleichtern. Neben der digitalen Professionalisierung wird weiter an der Internationalisierung gearbeitet. Zudem ist geplant, die Öffentlichkeitsarbeit in Zusammenarbeit mit den großen Branchenverbänden auszubauen und die Arbeit der Immobilienbranche gezielt den regulatorischen Gremien vorzustellen.

Wenn auch Sie erfahren möchten, wie Ihre Objekte im ESG Rating bei ECORE abschneiden, wie Sie Ihre Ziele für 2030 und 2045 erreichen können und wenn Sie Mitglied der Initiative werden wollen, dann melden Sie sich bei uns.

Unser Experte

André Bednarz

André Bednarz ist als Head of ESG der ESG Analytics GmbH verantwortlich für die fachliche Entwicklung und Betreuung von ECORE.
Die ESG Analytics GmbH ist Teil der Bell Management Consultants; eines der führenden Beratungsunternehmen der Immobilienwirtschaft in Deutschland, Schweiz und Österreich und Initiator der Brancheninitiative ECORE, ESG-Circle of Real Estate.

andre.bednarz@bell-consultants.com